地下车库如何设计才能减少无效成本?

2017-12-20 10:50:15 system 694

地下车库是开发商不得不投入,却回报较低的模块。特别在停车位需求不断增加的环境下,地下车库应该如何设计才能在满足用户需求的同时减少无效成本?

在住宅设计日新月异的发展中,不同定位的项目应基于市场需求、工程经济性、运营效率及物业服务等,配置相应的停车解决方案。随着近年设计规范和客户需求的变化,社区车位在规划数量、投入成本、部分指标上呈现出放大趋势。(相关阅读:地下车库设计的重要性

设计指标参数中的部分指标,一方面成为成本管理的重点角逐地,另一方面指标放大亦已成为开发商争相追捧的促销手段。这过程中成本与溢价的平衡,以及对于车库净高、通道宽度、设备设施等客户体验的打磨,非常考验车库的设计功底。


█  基于客户需求的车库设计方向


在车位总量规划方面,商品房新建设项目大部分参照“60平米以下户数与车位比为1:0.4,60~90平米户数与车位比为1:0.7~0.8,90~140平米户数与车位比为1:1,140平米以上与车位比为1:1.2~1.5”。

位于都市城区的改善性购房者和栖居型购房者,对车位比较敏感,其需求呈现出如下特点:

第一,需求车位配套一个或以上;

第二,对于非常见的架空层停车和半地下停车普遍可以接受;

第三,对于机械车位数量满意,但对其安全性和便利性普遍不太认可;

第四,客户对于地下车库目前的限高、坡度、转弯半径等方面现状普遍认可,更为关注车位数量及其安全性、便捷性;

第五,随着大尺寸车辆增加,项目应适当设置大尺寸车位,特别一些豪宅项目对于车位高度、宽度及长度有更高要求。


█  不同停车位设计的原则与要求


★停车位设计基本原则

首先,应根据住宅项目的不同档次确定相应停车方式;其次应针对不同客户需求提供不同档次的车位产品。

为创造更高的溢价能力产品,应尽量增加高档车位的附加功能和价值。

 停车位设计基本原则

★不同类型停车位的设计要求

地面停车位应尽量与景观结合,集中设置;避免大量硬铺装;车挡应避免采用金属制品;每处集中停车场可集合雨水收集系统设置取水装置,用于洗车。

半地下停车位应充分利用地形进行合理的竖向设计, 以减小土方开挖量和机械排风;车挡应避免采用金属制品。某些高档项目如排屋和别墅,半地下停车位可直接与住户入户门相通。

地下车库停车位,首先在停车布局上应尽量提高效率,避免不规则地块边缘形体带来的浪费(下文将以中海为例详解);其次,应充分考虑竖向空间利用,在适当位置可考虑机械双层或增设储藏设施;再次,车挡应采用橡胶成品车挡。此外,和地库直接相连并考虑不低于首层门厅的装修标准。

地上架空层停车位一般是独立车库形式,利用后侧多余空间或部分地下室空间,提供前后停车或前停车后储藏等灵活的使用方式。在某些高档项目中,把地上一层架空层的车位直接与二层住户相通,形成私密性极强的私家车库。

机械立体停车位一般分为露天机械停车位和地下立体机械停车位,其空间利用率比一般车位高达75%以上,车主取车和停车均可通过电子卡操作。机械停车位目前住宅使用较少,多用于政府部门、酒店、商场、写字楼等,以及层高达到一定要求的地下车库。

停车楼分为建筑式、机械式两种,国外更普遍,国内停车楼存在诸如出口太少、车行道路考验车主技术等设计问题,且停车费用比同等地段地面停车要高1~2倍。对于投资者而言,停车楼投资周期过长、收益部明显。


★不同类型停车位的成本区间

关于地面停车位的铺装费用,因其能够和绿化相结合,因此成本几乎可以忽略。

半地下室停车位的建安成本约2000~3000元/平米,建筑类型不同成本则不同。

地下停车位的地下部分建安成本约4000~5000元/平米,建筑类型不同而成本不同。

架空层车位为地上建安成本和土地成本之和。地上建筑类型不同成本则不同。

机械停车位设备成本为2.2万元起/车位,维护成本约为40元/月,不包括人工费用。

停车楼不考虑土地成本的话,地上建筑成本约为1800~2500元/平米。


█  不同业态对车位设置的要求

 

★住宅

住宅停车位设置要求 


★办公

办公区域停车位设置要求 

 

★商业

以深圳市城市规划标准的车位配建标准为例:

商业用地停车位设置要求 

 

█  车库设计中应锁定的成本管控点

 

★有效提高停车率

有些标杆企业控制单车位面积为35㎡,但实际上,控制标准并非最优值,有持续优化的空间。

首先,柱网布置上,《汽车库设计规范》规定小车位1800×4800,车侧600,车尾500,两车共用,普通车位可以按照2400×5050,后侧有墙,可按2400×5300。

其次,车库轮廓线上要求平直方正,剔除无用面积,无法修改轮廓的可改作他用。

再次,布置方式上,靠边墙布置平行停车位,停车效率低,而车道太宽则浪费面积;若外墙倾斜则车道会出现无效面积;车道不得靠外墙布置,否则形成单边车道浪费面积;所谓“无效”便利车道,无车位,均可取消。

复次,要严控设备用房,一般而言,10万平米规模的住宅小区,设备房面积约为700~800平方米左右,不含车库排风、消防控制。其中,变配电房约150平方米,公变房约50平方米,柴油发电机房约100平方米,水泵房约120平方米,生活水池约100平方米,消防水池约150平方米,其他约50平方米。

小区规模每增加10万平方米,则设备房增大30%左右,意味着小区面积越大,单位平方米的设备房成本越低。


★车库出入口设置的重点取向

车库出入口位置将会影响周边车流方向和车辆进出效率,乃至拥堵。如何不增加成本也能改善车库出入口设置?

1、出入口应设置在非主干道上,如若不然,出入口应向后退若干米便于车辆进出,且应配合车型方向单进单出。

2、收费点避开斜坡,同时升级收费系统节省车辆进出时间,避免回堵。

3、再次,车辆进出口与大中城市主干道交叉口距离,自道路红线交叉点量起不应小于70m;与人行横道线、人行过街天桥、人行地道包括引道、引桥等的最边缘线不应小于5m;距地铁出入口、公共交通站台边缘不应小于15m;距公园、学校、儿童及残疾人使用建筑的出入口不应小于20m。


★地下车库的成本管控要点

以下以万科和中海的地下车库的成本管控要点为例。

(1)万科地下车库的控制条件与优化要点

万科地下车库的控制条件与优化要点 

轮廓线应简洁、紧凑、方正,避免多折线造成外墙增多,避免多余空间带来无效面积,避免锐角弧线造成布车障碍。

柱网尺寸应符合停车模数,达到最紧凑布置,按并排三车均匀布置,尽量不要出现一车或两车的小柱距情况。

首选垂直停车方式,尽量避免平行及斜向停车,行车道按规范最小尺寸6米宽执行,塔楼和地下室之间不宜做纯粹的连接通道,应安排两侧停车位。应避免出现行车道靠边墙的情况。

设备用房尽量布置在塔楼下方及其他不便停车的边角地带,不挤占停车位,面积够用即可,水池水箱尽量利用坡道下方及其他受限制空间。

人防口尽量布置在塔楼下方及其他不便停车的地带,相邻防护单元的人防主出入口应尽量合并设置,应与防火分区划分吻合,避免跨越错位。

(2)中海的规划阶段与方案阶段控制要点

● 在规划阶段,应结合当地条件,用足政策,多做地面停车;地下车库尽量一层,有条件可以做半地下车库,不做或减少二层地下车库;结合场地优化管线布置,控制好埋深;地下车库边线尽量与上部建筑平行且方正简洁,上部建筑尽量分布在地下车库周边;结合景观方案精细化地下车库设计,平均覆土厚度1200mm。

● 在方案阶段,轮廓线应简洁,避免多折线造成外墙增多,及多余无效空间;如无特殊要求,采用7800柱网,局部位置如靠外墙处可以设置部分大车位;首选垂直停车方式,车道按照规范5500设置,避免单边车道、两侧无车位车道、“无效”便利车道;设备用房严控面积,且尽量布置在不便停车的位置,不得占用车道旁位置,水池、水箱尽量利用坡道下方或其他受限空间;控制层高,优化风管、喷淋、电桥架布置,设备用房局部降板,采用结构找坡形式,顶板底板同方向找坡。

作者:王亚辉;来源:明源地产研究院。参考了深圳中原建筑中心报告、万科地下车库建筑设计成本报告和中海宏洋规划设计部资料。