地下车库设计成本管理分析

2017-11-28 18:50:23 system 427

本文由京安小编收集整理,文章主要通过成本管理意识和地下车库设计中常见问题的取舍两个方面进行分享,意在让读者对地库成本的优化思路有一定的了解。

1、基本的成本概念:

地下一层造价2500元/㎡;地下二层造价3000元/㎡;人防地库比普通地库造价多500元/㎡;地库层高每增加0.1米,造价增加18元/㎡(标杆公司数据);地库覆土每增加0.3米,造价增加30元/㎡(标杆公司数据)。

2、基本的设计概念:

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推论一:轴网开间对成本的影响

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理论上每跨内单车位面积最小值为一条车道两侧停车,车道无限长时(疏散楼梯、设备机房等面积忽略不计时),此时7.8m开间单车位平均面积为20.93㎡/辆;开间每增加0.1m,单车位平均面积增加0.27㎡/辆,地下一层单车位成本增加675元,地下二层单车位成本增加810元;普通住宅项目柱网开间值为7.8~8.1之间(也有特别设计7.7m开间做宽扁柱的),即使是8.1调整到7.8这样的差距,在不考虑结构梁板及钢筋节省的情况下,单车位成本变化率也达到3.9%。

推论二:普通车位盈亏平衡点(70%销售率)

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在车位配比要求高,销售不理想的情况下(35的单车位面积已经很粗放了),按照70%的销售率预估,包含5年物业费(地产公司代收)盈亏平衡点价格为12.9万元/辆,不含物业费盈亏平衡点价格为12.5万元/辆。这两个价格为土建造价,一般车库销售时间为拿地后2~3年,算上财务成本,有几个城市车位能赚钱……

普通车位、机械车位盈亏平衡点(70%、100%销售率)

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上图为按照70%、100%的销售率(均按照地下一层地库考虑),普通车位、机械车位、机械车位不投入设备三种方案的盈亏平衡点。机械车位不投入设备存在验收风险,机械车位(投入设备时)售价为普通车位售价的80100/87500=91.5%才可实现与普通车位同意的盈亏平衡,大部分城市机械车位的售价无法达到普通车位售价的91.5%。

物业部门对机械车位看法为:机械车位需全天24小时运营;维护困难,成规模的机械车库最少需要2~3个人,车库面积越大所需人员越多;高端汽车一般不容易进入机械车位;车位不紧张的小区机械车位空置率高;机械车位有发生事故的隐患,赔偿难处理。

综上所述一般情况下不推荐使用机械车位,仅在特殊条件(如基地面积狭小,普通车库需三层以上等情况)且车位盈利与成本综合测算有利后方可考虑使用。

推论三:是否设置地下储藏室

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设置地下储藏室的用途及代价为(不考虑10层以下因为主楼下面增设储藏室造成人防面积增加的影响因素):

a.作为大空间地下室全部赠送(销售)给1F(或2F)提升溢价;

b.作为小储藏室赠送(销售)给各楼层住户,提升销售速度(溢价);

c.设置储藏室增加开发建设时间一至两个月。

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当c确定时,v>a2/c时设置储藏室有利,否则不做储藏室有利;

当v确定值时,c>a2/v时设置储藏室有利,否则不做储藏室有利。

推论四:是否缴纳人防异地建设费

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(过于复杂的前置条件、假设及推论,专给入门级小白)

当A-B>0时,缴纳人防异地建设费用合算;当A-B<0时,自建人防合算。经过公式推论(A-B)/S=N/33-n/38+c1+c2+20-d,其中C1+C2约为500。(33和38的单车位面积指标也比较粗放)

四、地下车库建筑排布最最最核心的内容。(比较纠结,不知道是否文字能表达清楚,不知道表达了有没有人能理解!)

上面所有章节都是关于算账和认识方面的事情,但是如果建筑排布本身这个技术环节出了问题,那么所有的帐算的再清楚、找的结构优化单位本身能力再强也是细致末节的优化,要大刀阔斧的砍地库成本,建筑排布优化才是最关键的第一步!

虽然关键,但说来其实很简单。关于这一块核心的九阴真经心法就是:一条车道两边停车,沿着长边布置车道,垂直长边布置车位!(能把心法总结的这么简单通俗甚至让人看不懂,也是醉了!这位兄弟,看你骨骼清奇,我俩有缘,我这有一本九阳神功、一阳指、还有独孤九剑……)

如果能把以上所有内容都看完消化也真是需要耐心,在此举个例子解释九阴真经心法。(注意了,出干货了!……)

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图1中是最常见的典型问题,车道布置貌似合适,全部是一条车道两侧停车,但实际正确的排法应该是按照图2红色车位的排法,也就是上面的心法:

一条车道两边停车(简单易懂吧);

沿着长边布置车道;(看到长边了吧,把主楼扣除以后的面积是个典型的长方形)

垂直长边布置车位!(要想车位最大化,必须长边停车,哪怕这个项目下面看似有一排插到主楼下面停不了多少车,也是停车数量最多的布置方式)

当然情况不同还是需要比较一下不同排布方式车位数量的多少,一般而言,这种长方形的地库一定是沿着长边垂直停车!重要的事情说三遍:沿着长边垂直停车!沿着长边垂直停车!沿着长边垂直停车!掌握这一条核心要诀,建筑设计排布本身就达到最高境界了!(对的,这就是最高境界了!技术本身就是这么简单,突然想起一句话,专业人士就是善于用普通的语言表达深奥的道理!哈哈)

不过请注意,这章之前大部分章节都是在说一个事情,那就是算账!回到案例本身,项目实际是有人防的,那么该如何排布呢?答案就是要算账。图2中黑色粗线为人防防护单元之间的隔墙,本案例按照红线表达的车位排布方式确实可以增加约10辆车位,但是按照红线排布车位要在这两道混凝土墙上另开四扇人防大门,如图,而这种人防门的价格一般都在几万甚至十几万不等,代价巨大。

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经测算按照车位数量最多的排法,即使车位数有增加可以减掉部分地库及车位面积,但是不足以抵消由此带来的四扇人防门的成本的增加,综合判断下来人防部分还是应该按照图2中红线车位下面的黑线车位排布方式更为有利。这也是为什么技术本身并不能解决好地下车库成本最小的原因之一。所有的技术手段应该始终牢牢建立在算账的基础上,有了这个前提方能达到运用之妙存乎一心,无往而不利的境界!

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