地下车库设计的重要性

2018-04-19 10:18:32 system 356

进入21世纪,伴随人口数量的增长,大大的促进了城市化进程,加上经济的快速发展,汽车已经成为了大多数家庭出行的主要交通工具,有了汽车也就有了停车位的需求,一个小区如果小区用户的汽车持有率到达一定量的时候,地上停车场普遍是不能满足住户停车需求的,同样的,城市中最能聚集人群的地方就是一些公用的娱乐休闲和购物场所,这些地方最容易出现“停车难”的问题,特别遇上节假日,停车位紧缺的问题越显突出。对于国内这样人口密度较高的地区,为了满足停车需求,仅仅靠地上停车场已经满足不了人们的停车需求,为此,地下车库的出现就显得十分重要了,但是相对地上停车场,地下车库由于其本身环境的特殊性,其在设计中有着更高的要求,不只是简单的画一个车位,它更多的是涉及到灯光、通风和消防等问题,地下车库设计,只有在前期把相关问题处理好,才能正常投入使用。

而针对项目方来说,地下车库如果设计得当,无形中还能够带来更多的收益。

几年前全国约50个项目不可售的建筑面积(未包含不计入面积的造型及结构部分,不可售建筑面积涵盖范围小于不可售全部内容)指标占总建筑面积指标的比例约为:20%

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近几年长三角地区不可售建筑面积占总建筑面积比例为25%左右。长三角某标杆公司多个项目结算建安成本按照不同产品类型分地上、地下两部分,数值分别为:

地上部分

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地下部分

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扣除独栋、双拼别墅之外,按照算术平均取值,地上部分造价为2100,地下部分(别墅半地下室与集中地下室部分一般为二选一)为2500

假设1:不可售面积指标占比20%,其中地下室部分面积为15%,架空及配套部分面积为5%(考虑到各地区关于地库、架空层及配套用房的规则不一,架空及配套部分取值放大),可以得出以下推论:

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地下室造价占建安成本总造价比例为17%-23%

假设2:长三角区域,产品类型以小中高层住宅为主,地上部分造价算术平均值为2020,地下部分算术平均值为2670,不可售建筑面积占比25%(研究全部为地下室面积,架空及配套部分面积为零的极限情况),按照假设1的方式推导,则地下室造价极限占比为30.6%

推论一:地下室造价在建安成本中比重约为17%~31%

按照假设1,地下部分面积指标折合可售面积指标的比例为:15%/80%=18.75%,即每产生100㎡可售面积,同时产生18.75㎡地下部分面积(如按每100㎡配置0.8辆车,地下停车率为85%,产生的地下部分面积为:0.8*85%*33=22.4>>18.75㎡)。

按照地上2100,地下2500的造价估算,每产生1㎡可售面积,产生的地下部分建安成本为469元,总建安成本为2700元。

推论二:不同可售面积比率时地下室成本数值为:

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按照假设1,如果地下车库单车位指标由35优化为30

优化后/优化前建安成本=85%*2100+15%*2500*30/35/85%*2100+15%*2500= 97.5%

按照假设2,优化后/优化前建安成本=75%*2020+25%*2670*30/35/75%*2020+25%*2670= 95.6%

推论三:单车位指标由35优化为30,建安成本变化数值为95.6%~97.5%,结合建安成本在整个项目中的比重一般为40%~65%,考虑一些财税上的变化,一般可以提升利润率为0.4%~1%左右。

这里小结一下:

1、地下室部分在建安成本中占比巨大,一般范围为:17%~31%

2、应尽可能减少不可售面积(地下室面积),增大可售比率。

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3、单车位面积每优化5㎡,项目利润率提升0.4%~1%